360°

これは単なる小規模な事例研究に基づいたものではありません。この調査は、バンクーバーにおける10年以上にわたるデータと約20万件の不動産取引から得られたものであり、バーチャルツアーの効果に関するこれまでの研究の中で最も包括的なものの1つとなっています。

全般的に価格が1%上昇するという結果は控えめに見えるかもしれませんが、これは1億円あたり最大100万円に相当します。この調査結果は、特に適切な状況下で使用された場合に、バーチャルツアーが計測可能で一貫した影響を与えることも示しています。

• 競争の激しい市場（多くの類似した物件が並ぶマンションやタウンハウスなど）では、バーチャルツアーは物件を際立たせ、より高い価格での売却に貢献しました。
• 新規または経験の浅いエージェントにとって、バーチャルツアーは信頼を築くツールとなり、彼らの地域における専門知識の不足を補う助けとなりました。
• 多くの物件が似ている地域（例えば、単一の再開発プロジェクト内のマンションなど）では、バーチャルツアーがその物件を周辺の類似物件と差別化するのに役立ちました。さらに、検索結果や候補リストに表示された際に、「類似」または「一致」する競合物件と比較されても、バーチャルツアー付きの物件はより多くの注目を集めました。

しかし、バーチャルツアーは万能な解決策ではありません。その効果は、物件の種類、市場の状況、物件の独自性などの要因に左右されます。実際、非常にユニークな物件の場合、バーチャルツアーがかえって好奇心を減退させ、現地訪問をさらに重要なものにする可能性もあります。

これから続くセクションでは、バーチャルツアーが最も価値を発揮する場面、あまり効果的ではない場面、そして売り手、エージェント、物件所有者がこの標準化されつつあるマーケティングツールを賢く活用するための意思決定方法について、詳しく解説します。

出典：Soleymanian & Qian (2024)、NBERワーキングペーパーNo. 33204より転載した表。「バーチャルツアーの提供は、販売実績に因果的なプラス効果をもたらし、販売価格を約0.64%上昇させる可能性があるという主張を裏付けています。言い換えれば、評価額100万ドルの不動産の場合、バーチャルツアーを提供することで、販売価格が平均で約6,400ドル上昇する可能性があります。」

競争の激しい「ホット」な市場で：真剣な購入希望者の決断を早めるきっかけに

物件が早く売れ、買い手同士が積極的に競い合うホットな市場では、バーチャルツアーは意思決定のサイクルを短縮するのに役立ちます。NBERの調査によると、こうした状況下では、バーチャルツアー付きの物件は、ない物件と比較してより早く、しかも高い価格で売却されました。市場で物件がすぐに売れていく中で、バーチャルツアーは重要な物件情報への即時アクセスを提供し、遅延や迷いを減らします。

バーチャルツアーが買い手の決断を早めた状況は以下の通りです。

• 迷っている買い手の決断を後押しする - 類似した選択肢が多い場合、バーチャルツアーは物件の視認性、記憶への残りやすさ、差別化を向上させ、広告された物件とターゲットとなる買い手層との間でのより迅速かつ質の高いマッチングにつながりました。
• 確信のある買い手に行動を促す - （現地を見る前に）バーチャルツアーのおかげですでにその物件を気に入っている買い手は、他の買い手も同じバーチャルツアーにアクセスできることを知っています。バーチャルツアーが重要な物件情報への即時アクセスを提供するので、買い手は現地内覧に移ったり、オファーを出したりする緊急性をより強く感じます。物件が「隠されておらず」、誰でも見られる状態にあるため、彼らは迅速に行動しなければ、他の買い手に先を越されてしまう可能性があることを認識するのです。

経験の浅いエージェントにも追い風

この調査によると、全体的な経験が少ないエージェントは、バーチャルツアーを使用することで、使用しない同様のエージェントと比較して、より高い売却価格（査定価格に近い、または上回る価格）を達成していました。

バーチャルツアーは、エージェント個人の実績に関わらず、物件を際立たせ、購入希望者の間で第一候補にさせるのに役立ちました。買い手はバーチャルツアーの存在を品質と透明性の証と捉え、実際に内覧が行われる前から不動産エージェントへの信頼を築く一助となりました。

今日の多くの人々がテクノロジーに精通するにつれて、不動産エージェントが物件を宣伝し、買い手が物件を評価・探索するのをより便利にするために新しいテクノロジーに投資しているのを見ることは、好印象を与えました。

そっくりな物件の中で、買い手の記憶に残る存在に

マンションや規格化されたタウンハウスのコミュニティのように類似物件が多い市場では、バーチャルツアーが物件を他の物件より際立たせるのに役立ちます。この調査によると、買い手がほぼ同一の複数のユニットを見た場合、バーチャルツアー付きの物件は、より完全で信頼性が高く、魅力的だと感じられます。買い手の記憶に残りやすく、最終的に再び見直す物件となることがよくあります。

出典：Soleymanian & Qian (2024)、NBERワーキングペーパーNo. 33204より転載した表。「エージェントの特性に関して、本研究では、エージェントの経験に基づいてバーチャルツアーの効果に大きなばらつきがあることがわかりました。経験年数が短く、市場への精通度が低いジュニアエージェントは、ベテランエージェントに比べてバーチャルツアーの提供からより多くの利益を得ています。これは、バーチャルツアーが、経験の浅いエージェントに競争上の優位性を与え、物件のパフォーマンスを向上させ、経験豊富なエージェントとの差を縮めるという、補完的なツールとして機能する可能性があることを示唆しています。」

非常にユニークで差別化された物件

非常にユニークな建築デザインの住宅の場合、バーチャルツアーで情報を公開しすぎると、発見の喜びを損なう可能性があります。芸術的な特徴や写真映えするアングルを持つ家は、2D写真でも十分に買い手の好奇心を掻き立てますが、バーチャルツアーがあると、その効果が失われてしまうことがあります。これらの物件は、感情的なインパクトが大きい現地訪問からより多くのメリットを得られることが多いです。

極めて活況な売り手市場

需要が非常に高く、物件が大きな労力をかけずに迅速に売れている場合、売り手はバーチャルツアーのような追加のマーケティングツールに投資する必要がないかもしれません。こういったケースでは、物件はメディアによる強化に関わらず売れる傾向にあります。この調査では、こうしたピーク期にはバーチャルツアーの利用が減少しており、売り手が不要だと感じていることを示唆しています。

時間とともに目新しさが薄れる

当初、バーチャルツアーは珍しく、革新性を示すものでした。しかし、（特に新型コロナウイルスのパンデミック後）時間とともに、より主流なものとなりました。買い手がバーチャルツアーを当然のものとして期待するようになると、その知覚価値は低下し、バーチャルツアーの質と完成度がこれまで以上に重要になっています。

※この調査は、バーチャルツアーが主流となっている米国やカナダなどの欧米市場を対象としています。しかし、日本ではまだバーチャルツアーは広く普及していないと考えており、活用する不動産会社はその目新しさからメリットを得られるでしょう。

SHIBUYA360°は、まず第一に「撮影の専門家」であり、不動産写真撮影やバーチャルツアー制作サービスを通じてこの重要な業界により良いサービスとサポートを提供できるよう、不動産市場をより深く理解することに努めています。

バーチャルツアーは不動産マーケティングにおける乗数的な要因であることは間違いありませんが、自動的に成功をもたらす魔法の解決策ではありません。

他のツールと同様に、バーチャルツアーがもたらすメリットと、いつ最も効果的に活用できるかを理解することが重要です。この調査は、皆様がご自身の独自の状況を考える際に役立つ一つの視点として、ご活用いただければ幸いです。

バーチャルツアーは、ここ日本において、物件や事業を競合他社と差別化するための大きな機会があると考えています。まだ広く普及しているわけではないため、導入している物件は間違いなく際立ち、記憶に残るでしょう。

高品質なバーチャルツアーを制作することも重要であるという点は、心に留めておくべきです。バーチャルツアー付きの物件であっても、写真の質が低かったり、ユーザーインターフェースがわかりにくかったり、読み込みが遅かったりすると、期待されるプラスの効果が得られない可能性があります。

• 不動産所有者、Airbnbホスト、民泊オーナー、または不動産仲介業者の方で、不動産写真や360°バーチャルツアーを使ってリスティングを目立たせ、宣伝したいとお考えでしたら、ぜひお気軽にご相談ください。皆様と皆様のビジネスをサポートできる機会をいただければ幸いです。

• 特定の不動産物件に興味があるものの、ご自身で内見する時間や機会がない場合（そして質の高い写真を入手できない、あるいは物件の状況をより確実に把握したい場合）、当社の「不動産写真＋バーチャルツアー制作サービス」をご検討ください。写真撮影、ビデオウォークスルー、レーザー測定を組み合わせて、お客様が気にされる特定の側面（間取り図の再構築や、物件がお客様の要件を満たしているかの確認など）に焦点を当てることができます。