360°

日本の不動産物件を、「Suumo」、「Homes」 、といった主要サイトや、時には地域の不動産会社のウェブサイトで探したことがある方なら、不思議に思ったことがあるかもしれません。物件の写真が低品質で、照明も不十分、そして全く役に立たないものがしばしば見受けられます。

ピクセルが粗い画像、不自然なアングル、散らかった部屋、そして室内の写真が全くなく、外観写真のみというケースもあります。間取り図しか掲載されていなかったり（もっとひどい場合は、土地の区画図だけ）、運が悪ければ、物件の写真が全くなく、代わりに近隣のコンビニ、最寄り駅の入口、学校や公民館といった周辺施設やランドマークの写真が掲載されていることもあります。

たとえ高額な物件には高品質な写真が掲載されている場合があるとしても、依然として大多数の不動産リスティングは、その低解像度の写真から90年代のインターネット時代で止まっているように見えます。なぜこのように日本特有の状況なのでしょうか？この理由を探るべく、私たちはこのトピックを深く掘り下げ、業界関係者数名に話を聞きました。

多くの不動産会社は、このように店舗の窓に物件情報を掲示しています。このようなチラシは、おそらく不動産広告の定番手段でしょう。

まず、日本の不動産写真がなぜ時代に追いついていないように見えるのか、最も明白で一般的な理由から見ていきましょう。多くの地主や不動産会社が、いまだにデジタルでの見せ方を重視しない昔ながらの人々によって運営されているためです。彼らにとって、リスティング写真は単なる形式に過ぎません。特に需要が安定している低空室率のエリアでは、派手なマーケティングは彼らのビジネスの考え方にはありません。

まず、日本の不動産写真がなぜ時代に追いついていないように見えるのか、最も明白で一般的な理由から見ていきましょう。多くの地主や不動産会社が、いまだにデジタルでの見せ方を重視しない昔ながらの人々によって運営されているためです。彼らにとって、リスティング写真は単なる形式に過ぎません。特に需要が安定している低空室率のエリアでは、派手なマーケティングは彼らのビジネスの考え方にはありません。 ニューヨークやロンドンといった超競争市場とは異なり、日本の不動産会社は必ずしもマーケティングで競争するわけではありません。日本の不動産ビジネスの大部分は、「関係性」と「信頼」に基づいています。

インターネット、ソーシャルメディア、オンラインマーケティングといった新しいテクノロジーは、対面での顧客とのやりとりや個人的なサービスをビジネスの基礎と考える不動産業界のベテランにとって、非人間的なものと見なされることがあります。

物件を探している多くの日本人は、すでに特定のエリアや近隣地域を心に決めていることがよくあります。通常、そのエリアには1つか2つの地元の不動産会社が事務所を構えており（多くの場合、電車や地下鉄の駅から近い場所に）、所有者が物件を貸したり売ったりする際に、その不動産会社が最初の相談先となります。コミュニティの一員であるという利点から、これらの不動産会社は利用可能な物件についてよく把握し、カバーしています。

基本的にその地域を掌握しているため、「安定した需要」と「囲い込み市場」がある状況では、最低限のこと以上のことをするインセンティブはあまりありません。これは、特に高度に都市化された場所では常に当てはまるわけではありませんが、小規模であまり商業化されていない地域では間違いなく見られる現象です。

物件が売却される場合、その物件に所有者または既存の賃借人がまだ住んでいることがあります。現在の所有者が「オーナーチェンジ」を希望する投資物件の場合、物件の売却と、現在の賃借人との既存の賃貸借契約の引き継ぎが含まれる場合があります。日本では、賃貸人と賃借人の法的な関係は、民法および借地借家法によって規定されています。

入居者がいる投資物件の場合

• 賃借人には、借りている物件を「平穏に享受する」権利があります。これは、家主がいつでも好きな時に物件に入ることができるわけではないことを意味します。したがって、写真撮影や内覧のために、家主は事前に適切な通知を行い、賃借人の許可を得る必要があります。
• 賃借人はこの目的のために立ち入りの許可を与える法的義務はなく、実際には要求を拒否する権利を持っています。協力が鍵となるため、賃借人と交渉して都合の良い時間を見つけたり、迷惑料として何らかの形で補償を提示したりすることで、協力を促すことができます。

現在の所有者が住んでいる物件の場合

• 一部の物件に外観写真しかないのは、現在の所有者が実際にその物件に住んでおり、プライバシーの理由から写真撮影を望まないためです。
• このような場合、内覧希望者や賃借希望者に実際に物件を見せることさえ困難になることがあります。なぜなら、現在の所有者は、これまたプライバシーの理由から、内覧時には立ち会うことを希望する場合が多いからです。

多くの不動産仲介業者は、物件の写真について所有者、家主、または管理会社に頼っています。これらの多くの物件管理者は「予算がない」ためプロの写真家を雇うことはせず、代わりに、古い携帯電話で数枚の写真をさっと撮るだけ、ということも珍しくありません。

より良い写真を撮ろうと努力する一部の不動産仲介業者も、プロの写真家を雇うことはせず、自身のスマートフォンやカメラを使って自分で写真を撮ろうとします。（時には会社の電話やカメラなど、会社の備品を使用することが義務付けられている場合もあります！）

少なくとも努力しているこれらの仲介業者を評価することはできますが、結果は明らかにプロの不動産写真家が撮影したものと同じにはなりません。

このチラシは「包括的な」情報が掲載されている珍しい例です。物件の所在地図、間取り図、そして実際に物件の外観と内観の写真も掲載されています。

実際に不動産仲介業者と対面やオンラインで話をしたところ、彼らの多くは高品質な写真に反対しているわけではなく、むしろ市場で物件を宣伝するのに効果的なツールだと考えている人もいます。

しかし、現実として、ほとんどの不動産仲介業者は多くの顧客を抱えており（毎月さらに増えていく）、その中から、物件を漠然と見ているだけの人ではなく、真剣に契約を結ぶ可能性が高い顧客を見極める必要があります。物件の内覧を希望する顧客はより真剣だと見なされ、不動産仲介業者も物件探しや契約成立のために相応の時間と労力を割くことになります。

ここに、写真が少ない物件が「真剣な」見込み客を区別するための方法として機能します。写真が少なくても（探している条件に合致していれば）、実際に物件の内覧を希望する見込み客は、不動産仲介業者にとって、真剣に物件を探しているという強いシグナルとなるのです。

オンラインリストは、紙のチラシをスキャンしたバージョンにすることもできます。

購入者・賃借人として物件を探している場合

• まず、リスティングの大半は写真の質が低いものの、良質な写真が掲載されている物件も多く、中には[Blueground Tokyo]のように、すべてのリスティングでバーチャルツアーを提供している企業もあります。もし日本国外（または遠方の県）からリモートで物件探しをしている場合は、既に良い写真が掲載されている物件に絞って探すのも一つの手です。ただし、この方法では市場の大部分や、掘り出し物を見逃してしまう可能性があります。予算があるなら、あなたに代わって物件を撮影してくれるリモート内見サービス提供者との契約を検討するのも良いでしょう。これについては記事の最後で詳しく説明します。

• もし既に日本に住んでいて、希望の場所が通勤圏内にあるなら、上記のような理由でオンライン上の写真に課題があることを受け入れることも必要です。特定の地域で物件を探している場合は、その地域の地元の不動産会社を訪ねて、昔ながらの「オールドスクール」なやり方で進めることを受け入れるのも一つの方法です。
• 幸運にもフットワークの軽い仲介業者を見つけたら、興味のある物件について、あなたの代わりに写真を撮ってくれるようお願いしてみるのも良いでしょう（何らかの理由で仲介業者と一緒に内覧できない場合）。ただし、物件が仲介業者の行動範囲内にない限り、特に遠隔地にある物件の場合は対応できない可能性があることを心に留めておいてください。また、あまりにも不便をかけないよう配慮し、物件に対して100%真剣であることを示して、仲介業者の努力に報いるようにしましょう。

ご所有の不動産の売却や賃貸を検討されている場合

• 専任媒介契約を結んでいる場合でも、複数の不動産会社に任せている場合でも、物件を売却・賃貸する可能性を高めたいなら、まず多くの見込み客にその存在を知ってもらうことが重要です。担当の不動産仲介業者に、物件のマーケティングをどのように進める予定か、そしてプロの写真撮影サービスに投資するつもりがあるかを確認してみましょう。
• もし写真が不足していると感じたり、昔ながらの不動産会社と取引している場合は、プロの写真撮影サービスに投資するなど、物件のマーケティングにより力を入れる他の不動産仲介業者を検討することも一考です。
• また、ご自身でプロの写真撮影に投資することも可能です。写真の所有権はあなたにあるため、写真の品質を保証できます。特に、写真が潜在的な顧客を最初に惹きつける鍵となる賃貸や短期レンタル（Airbnbなど）においては、これは価値ある投資となるでしょう。物件のプロフェッショナルなマーケティングに投資することは、潜在的な賃借人やゲストに対し、あなたがAirbnb・民泊・賃貸物件の運営において、思慮深く細部にまで気を配る人物であることを示します。

不動産仲介業者の場合

• もしまだプロの写真撮影サービスを利用していないのであれば、特定の物件で利用を検討する価値があるかもしれません。地域の専門家として、市場に出た途端にマーケティングをほとんどせずに即座に売買・賃貸される物件と、より多くの宣伝努力が必要な物件を見分ける能力は既に身についているはずです。物件の取り扱いが難しいと正直に顧客に伝えれば、魅力を高めるための様々な対策を提案できます。室内の基本的な清掃や整理整頓を行い、プロの写真撮影と組み合わせることで、その物件の最高の特性を透明性をもって提示すれば、難しい物件でも完璧な賃借人や購入者とマッチングできる可能性を高められるでしょう。
• 写真撮影の予算がない場合は、費用を負担してくれる可能性がある物件の所有者に提案したり、会社レベルで費用を負担してくれるか確認したりすることを検討してください。繰り返しますが、場合によっては（Airbnb、民泊、賃貸物件など）プロの写真撮影に投資することで、これらの物件のマーケティングは継続的な活動となるため、長期的なメリットが得られます。

SHIBUYA360°は、まず第一に「撮影の専門家」であり、不動産写真撮影やバーチャルツアー制作サービスを通じてこの重要な業界により良いサービスとサポートを提供できるよう、不動産市場をより深く理解することに努めています。

日本の市場でなぜ不動産リスティングに写真が少ない、または質の低い写真が多いのか、その理由について、お話を伺った不動産仲介業者（および一部の顧客）から多くのことを学びました。もちろん全てのリスティングがそうではありません。別の記事では、プロの不動産写真だけでなく、360°バーチャルツアーにまで投資して顧客により良いサービスを提供している企業を探求します。

不動産の専門家との会話の中で、顧客心理に関するいくつかの側面について学びましたが、この記事には完全に当てはまりませんでした。日本の不動産に関連する他の記事も以下でご確認ください。

• 不動産所有者、Airbnbホスト、民泊オーナー、または不動産仲介業者の方で、不動産写真や360°バーチャルツアーを使ってリスティングを目立たせ、宣伝したいとお考えでしたら、ぜひお気軽にご相談ください。皆様と皆様のビジネスをサポートできる機会をいただければ幸いです。

• 特定の不動産物件に興味があるものの、ご自身で内見する時間や機会がない場合（そして質の高い写真を入手できない、あるいは物件の状況をより確実に把握したい場合）、当社の「不動産写真＋バーチャルツアー制作サービス」をご検討ください。写真撮影、ビデオウォークスルー、レーザー測定を組み合わせて、お客様が気にされる特定の側面（間取り図の再構築や、物件がお客様の要件を満たしているかの確認など）に焦点を当てることができます。

この記事を作成するにあたり、チャットやオンラインフォーラムを通じて貴重なご意見を共有してくださった不動産仲介業者および専門家の皆様に感謝いたします。